Informe Construya N° 510- Agosto 2026

La brecha entre departamentos a estrenar y usados se amplió con fuerza en CABA. En algunos barrios supera el 100% y abre una alternativa: comprar barato, reciclar y capturar valor

Comprar un departamento a estrenar o buscar una propiedad usada a precio de oportunidad para reciclar se convirtió en una decisión cada vez más relevante dentro del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires. El aumento de los costos de construcción en dólares elevó el valor de las unidades nuevas, mientras que el usado todavía se mantiene por debajo de los niveles alcanzados en otros ciclos del mercado.

Según estimaciones del sector como Reporte Inmobiliario y Cabaprop (el portal del Colegio Inmobiliario porteño) a diferencia promedio entre una unidad a estrenar y una usada ronda el 36%, aunque la distancia cambia de forma considerable según el barrio. En algunas zonas supera el 50% y puede transformar al usado con necesidad de refacción en una alternativa frente al costo de una propiedad nueva.

“Hay barrios en los que la brecha entre el departamento usado y el a estrenar es actualmente muy marcada. El usado no recuperó aún su valor histórico y, por otro lado, los desarrollos a estrenar sufrieron en los últimos años el alza de los costos de construcción medidos en dólares, que los emprendedores debieron llevar a las listas de precios”, explicó Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.

La diferencia no responde únicamente a la antigüedad de los inmuebles. Una propiedad nueva incorpora el costo actual del terreno, materiales, mano de obra, honorarios, impuestos y financiamiento del desarrollo.

También suma prestaciones que pueden resultar difíciles de replicar en una propiedad antigua, como instalaciones nuevas, mayor eficiencia energética, amenities y una distribución adaptada a las necesidades actuales.

En paralelo, el mercado del usado mostró una recuperación más lenta. La sobreoferta de departamentos disponibles limita la capacidad de los propietarios para aumentar sus precios y amplía el diferencial frente a las unidades nuevas.

Candelaria Robaina, de D'Aria Propiedades, dijo: “Cuando en la zona hay una sobreoferta de este tipo de unidades, los propietarios se ven obligados a estabilizarse en niveles bajos, sin margen para subir, lo que termina ampliando la brecha con los nuevos”.

La comparación con años anteriores permite dimensionar el cambio. Según los especialistas, la diferencia entre ambos segmentos se ubicaba históricamente cerca del 25% al 30%. En la actualidad, algunos barrios duplican ese rango.

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