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Grupo Construya: Informe de los barrios con mayor potencial inmobiliario en Buenos Aires para 2025

Grupo Construya. Informe Construya N° 439 - Enero 2025. Los barrios con mayor potencial inmobiliario en Buenos Aires para 2025 y las tendencias que los destacan.

Grupo Construya

El Grupo Construya es una asociación civil que tiene como objetivo fomentar la construcción y la cultura de la calidad en Argentina. Agrupa a las empresas nacionales más importantes en la producción y comercialización de materiales. Referente del sector desde 2002.

Informe Construya N° 439 - Enero 2025

El potencial de crecimiento impulsa proyectos innovadores en CABA, mientras cambios normativos, preferencias de compra y modelos financieros redefinen las oportunidades en zonas clave.

La ciudad de Buenos Aires atraviesa un período de reactivación en su mercado inmobiliario tras años de crisis, consolidándose en 2024 y proyectándose hacia un 2025 con importantes oportunidades para desarrollos en zonas emergentes y tradicionales. Según informan desde el segmento, los barrios que muestran mayor potencial son aquellos con conectividad estratégica, infraestructura mejorada y nuevas normativas urbanísticas que impulsan el crecimiento y la inversión.

“Villa Urquiza, Villa Crespo, Parque Patricios, Barracas y Colegiales” son algunos de los vecindarios que podrían consolidarse en los próximos meses como áreas clave para la construcción de viviendas y proyectos mixtos, afirmó el medio.

Estos barrios emergieron como el centro de atención para desarrolladores que buscan adaptarse a las demandas de los compradores en la actualidad, que prefieren espacios amplios, funcionales y con acceso a servicios esenciales.

Estos trazados se suman a los que lideran la cantidad de obras de viviendas en ejecución como Palermo, Belgrano, Núñez (sobre todo con el Parque de Innovación frente a River Plate) y otros trazados como Villa del Parque, Saavedra y el Paseo del Bajo entre Monserrat y San Telmo.

Si bien los costos de construcción aumentaron un 60% durante 2024, ese valor aún no se trasladó a las cotizaciones de viviendas en obras, que subieron entre un 15% y 20% durante el año. Expertos sostienen que el ladrillo tiene todas las posibilidades de salir adelante en un contexto económico que incluye estabilidad del dólar, la posible salida del cepo cambiario, el blanqueo y la confirmación de las hipotecas divisibles que permitirán comprar y construir en pozo a través de fondos bancarios.

Por ahora, solo el Banco Ciudad otorga la opción, pero se espera que en 2025 otras entidades crediticias lancen propuestas.

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Los emergentes que ganan terreno

Uno de los casos destacados es Villa Urquiza, que se mantiene como atractivo gracias a una favorable conectividad mediante líneas de subte y transporte público, además de la disponibilidad de terrenos.

Un departamento de dos ambientes tiene un precio promedio de 195.000 dólares en pozo según Zonaprop, con una superficie media de 78,6 metros cuadrados y un valor estimado de 2.482 USD/m2. Además, “los de tres ambientes promedian USD 275.000 con superficies de 126,1 m2 y un precio de 2.181 USD/m²”, informó el portal.

Por su parte, Villa Crespo continúa estableciéndose como un barrio codiciado, destacándose por su expansión cultural y gastronómica. La cercanía con Palermo y políticas como la Ley de Distritos Económicos, que benefició al sector audiovisual, han impulsado el crecimiento en esta área. Una muestra de esto es el proyecto en la calle Loyola 255, con pisos de cuatro ambientes disponibles desde USD 307.500 USD, cuya entrega está prevista para septiembre de 2025.

Parque Patricios también cobró relevancia por el impulso del Distrito Tecnológico. Esta zona combina la presencia de empresas con oportunidades residenciales, en tanto que Barracas, con su estilo arquitectónico tradicional y revitalización urbana, se consolida como un área híbrida idónea para desarrollos que aún inician desde precios de USD 58.500 en proyectos como “Moca 2 en Finocchieto 990”, con fecha estimada de entrega para julio de 2025.

Finalmente, Colegiales, una zona tranquila y con altos índices de calidad de vida, es otro foco de interés donde predomina la construcción de propiedades de baja y media altura. Estos barrios reflejan un patrón común: combinan conectividad, crecimiento en infraestructura y un ambiente cada vez más propicio para jóvenes y familias.

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Factores económicos clave detrás del auge

Los cambios en las prioridades de las personas también motivaron a los desarrolladores a ajustarse a demandas más actuales. Agustín Walger, director de Nuevos Emprendimientos de Lepore Propiedades, explicó que el contexto económico y la necesidad de adaptarse al presupuesto de los compradores llevaron a una reducción en las dimensiones de las unidades habitacionales. Según dijo: “Hoy un departamento de un ambiente tiene entre 27 y 30 m², cuando antes eran de 32 a 35 m², y lo mismo sucede con los de dos ambientes, que pasaron de 50-55 m2 a 40-45 m2”.

No obstante, en barrios de alta demanda como Belgrano, Núñez y Palermo, las superficies medianamente amplias siguen siendo un atractivo. De hecho, estas zonas mantienen el liderazgo en el segmento premium inmobiliario, especialmente por su oferta de viviendas con amenities que incluyen piscinas, SUM o gimnasios, características valoradas por los compradores finales e inversores.

Flavio Galli, CEO del Grupo Tueroc, destacó en el mismo medio que, aunque el mercado muestra signos alentadores, los crecientes costos de construcción constituyen un obstáculo para nuevos proyectos. “Un ajuste podría acelerar desarrollos clave en barrios demandados”, sostuvo Galli. Además, estimó que la sostenibilidad tiene mayor peso en los planes actuales, al integrar tecnologías que mejoran tanto la calidad de vida como la eficiencia energética.

Incentivos y financiamiento: el cambio estructural por venir

El nuevo Código Urbanístico (CUR) también juega un papel crucial en el sector, particularmente en la promoción de desarrollos en barrios del sur como La Boca y Constitución. Estas áreas, empiezan a configurarse como puntos de interés, aunque el crecimiento todavía no iguala al de los barrios más establecidos.

Por otro lado, la innovación en instrumentos financieros promete ser un motor para 2025. Hernán Pisarenko, director comercial de la desarrolladora HA, señaló que las hipotecas divisibles permitirán el acceso a viviendas mediante pagos escalonados, ampliando la base de compradores. “Actualmente, solo quienes tienen fondos disponibles pueden acceder. Con un horizonte de pago de diez años, el sector se transformará”, aseguró.

Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital, también destacó la estabilización de precios como un aliciente: “El corredor norte de Avenida Libertador, tanto en CABA como en Vicente López, mantendrá el liderazgo por su conectividad y estabilidad”, afirmó.

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Proyecciones para el mercado en 2025

Finalmente, el panorama para 2025 es prometedor si se consolidan las herramientas de financiamiento para desarrolladores y se estabiliza la economía. “Si llegan inversiones del exterior y se normalizan los costos de edificación, podríamos ver un boom en todas las áreas del sector”, dijó Walger.

El mercado inmobiliario en Buenos Aires no solo avanza hacia un crecimiento descentralizado, sino que se diversifica en función de dinámicas emergentes y condiciones ajustadas al contexto económico actual. Otras zonas que podrían despegar son Chacarita (uno de los más cool del mundo según la revista Time Out), Villa Devoto, La Paternal y Coghlan.

Gagliardo concluyó: “Lo importante es que siguen vigentes más de 50.000 viviendas con distintos grados de avance en CABA. En esta línea, la industria seguirá en expansión durante el año”.

Fuente: Grupo Construya

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