Grupo Construya. En esta nota, el Informe Construya N° 463 - Julio 2025. Desde USD 100: cómo la nueva medida de la CNV permite invertir en desarrollos inmobiliarios mediante tokenización digital.
El Grupo Construya es una asociación civil que tiene como objetivo fomentar la construcción y la cultura de la calidad en Argentina. Agrupa a las empresas nacionales más importantes en la producción y comercialización de materiales. Referente del sector desde 2002.
Desde USD 100: cómo la nueva medida de la CNV permite invertir en desarrollos inmobiliarios mediante tokenización digital
Una resolución oficial habilita la emisión de tokens sobre activos reales. Desde montos bajos, ya es posible participar en proyectos del sector con trazabilidad blockchain. Por qué su uso puede impulsar el desarrollo constructivo en el sector.
La Comisión Nacional de Valores (CNV) oficializó un nuevo régimen para la tokenización de activos reales, con foco en fideicomisos financieros y fondos de inversión cerrados vinculados a desarrollos inmobiliarios. La medida busca habilitar la representación digital de activos como inmuebles o proyectos de obra, permitiendo a pequeños y medianos inversores participar desde montos mínimos, con mayor trazabilidad, seguridad y transparencia.
La resolución general N.º 1069, publicada tras un período de consulta pública, crea un “sandbox regulatorio” (es un entorno de prueba controlado donde empresas pueden ensayar proyectos innovadores bajo supervisión estatal y con reglas flexibilizadas) que habilita este esquema por un año. Durante ese período, se evaluarán sus resultados para definir su implementación definitiva. Se trata de una primera normativa que estructura una herramienta ya utilizada por desarrolladores y plataformas tecnológicas que combinan blockchain con vehículos tradicionales de inversión.
El nuevo marco permite la emisión de tokens respaldados por bienes reales, regulados bajo estándares del mercado de capitales. De esta forma, cada token representa derechos económicos sobre un inmueble específico o sobre un proyecto, y puede adquirirse de forma fraccionada.
“Es una regulación pionera para la región. Representa un paso fundamental hacia una nueva arquitectura de mercado”, explicó Roberto Silva, presidente de la CNV.
Su impacto en el sector constructor
Esta herramienta abre la puerta a un modelo más ágil y escalable para financiar desarrollos desde etapas tempranas. Bajo supervisión estatal, permite ensayar mecanismos de emisión y comercialización de tokens que representan participación económica en proyectos concretos. En un mercado donde el acceso al crédito sigue siendo limitado y la inversión tradicional en ladrillo exige capital elevado, la tokenización permite sumar múltiples aportantes desde sumas bajas, sin necesidad de escritura ni estructura bancaria. El sandbox, al permitir operar bajo condiciones flexibles, reduce barreras legales y promueve la adopción temprana del modelo.
A su vez, este entorno regulado brinda seguridad jurídica tanto a desarrolladores como a inversores. La CNV actúa como observadora activa del proceso y establece equivalencias normativas con instrumentos tradicionales.
Esto permite que los proyectos inmobiliarios —desde viviendas multifamiliares hasta edificios corporativos— accedan a una nueva vía de fondeo descentralizado, transparente y trazable. Si el esquema se consolida tras este primer año de prueba, podría establecerse como un nuevo canal para movilizar ahorro interno hacia la construcción formal, con impacto directo en empleo, metros edificados y dinamismo urbano.
Activos reales, contratos digitales
A diferencia de las criptomonedas, los tokens inmobiliarios no funcionan como divisas sino como representación digital de un derecho económico sobre un activo real. Quien los adquiere accede a una participación fraccionada en un desarrollo o propiedad, con contratos digitales que regulan las condiciones de la inversión, la distribución de rentas y la liquidación final.
La regulación establece que estos tokens deben ser equivalentes a los valores tradicionales en cuanto a garantías, derechos e información. Además, debe garantizarse la posibilidad de convertirlos en instrumentos convencionales en cualquier momento. La iniciativa apunta a generar confianza tanto en inversores tradicionales como en quienes se acercan por primera vez al mercado.
Desde USD 100: accesibilidad y escalabilidad
Con esta normativa, invertir en ladrillo ya no exige contar con sumas millonarias ni atravesar procesos burocráticos. En plataformas como Metro Futuro y Q-Hausse, ya es posible acceder a tokens desde USD (en algunos casos, incluso desde USD 50), en moneda local o en criptoactivos estables como USDT o USDC.
Mariela Schenone, CEO de Metro Futuro, definió la tokenización como “una forma de digitalizar inversiones inmobiliarias y fraccionarlas para que más personas puedan acceder desde montos bajos, en cualquier lugar del mundo”. En su plataforma, los inversores seleccionan propiedades, eligen la forma de pago y acceden a contratos con validez jurídica.
“Invertir en metros cuadrados ya no es un lujo. Es una posibilidad concreta y global”, aseguró.
Cada token otorga derechos sobre el flujo de ingresos de la propiedad (en caso de alquiler) o sobre su valorización y posterior liquidación. El inversor no accede a la escritura ni puede habitar el inmueble, pero sí participa en los resultados económicos del proyecto.
Modalidades: renta, equity y mixto
Según explicó Alexandre Boccara, CEO de Q-Hausse, existen tres grandes tipos de proyectos dentro del modelo de tokenización:
Proyectos de renta pura: orientados a generar ingresos periódicos, como alquileres, con pagos estables y menor nivel de riesgo.
Proyectos de equity: desarrollos que se valorizan en el tiempo y se venden en el futuro. Ofrecen mayores retornos, pero requieren esperar a la liquidación.
Proyectos combinados: integran renta mensual con una ganancia al cierre, ofreciendo un equilibrio entre flujo constante y rendimiento de capital.
En Q-Hausse, la inversión mínima arranca en USD 50, y la rentabilidad anual estimada se ubica entre 7,8% y 13% en dólares, según tipo de proyecto, duración y perfil de riesgo. Los usuarios pueden comprar tokens cuando quieran y diversificar su portafolio con distintos desarrollos.
Con una inversión que antes no alcanzaba para cubrir una cochera, hoy se puede participar en desarrollos inmobiliarios reales con trazabilidad digital y flexibilidad de salida”, explicó Boccara.
Liquidez y administración profesional
Una de las principales barreras del mercado tradicional inmobiliario es la falta de liquidez. En los esquemas tokenizados, muchas plataformas ya permiten revender los tokens en marketplaces internos. En el caso de Q-Hausse, es posible vender en cualquier momento. Se aplica una comisión del 2% en operaciones anticipadas. Si el inversor espera a la liquidación final, no se aplica ningún cargo.
Además, el modelo reduce significativamente los costos de entrada. No se requiere escritura, gestoría ni intervención de terceros. La estructura legal, societaria y fiscal del proyecto está a cargo de la plataforma. En el caso de operaciones internacionales, también se incluyen las presentaciones impositivas ante entes como el IRS de EE.UU.
“Nos ocupamos del análisis legal, financiero y operativo. El inversor solo define cuánto y en qué proyecto quiere participar”, señaló Boccara.
Potencial de crecimiento y profesionalización
La tokenización inmobiliaria no solo habilita nuevas formas de acceso al ahorro, sino que profesionaliza la gestión de los desarrollos. La tecnología blockchain permite registrar todas las operaciones de forma inalterable, auditarlas y garantizar transparencia para los inversores.
“El impacto es directo e incremental. El regulador reconoce la trazabilidad y la eficiencia de este modelo”, comentó Schenone, quien participó en la consulta pública impulsada por la CNV a través de la Cámara Fintech.
El sandbox regulatorio de un año permitirá evaluar la viabilidad y aceptación de estas herramientas. Se espera que en este período se estructuren emisiones de prueba, con activos digitales equivalentes en derechos y garantías a los instrumentos tradicionales. Al finalizar, la CNV analizará su continuidad y eventuales ajustes.
¿Qué analizar antes de invertir?
Antes de comprar un token inmobiliario, es clave revisar la información del proyecto: ubicación, etapa de obra, proyección de renta o valorización, características del desarrollador, y condiciones contractuales. Las plataformas serias realizan auditorías internas y filtran oportunidades según criterios técnicos y legales.
La adquisición de un token no implica titularidad ni uso del inmueble. Se trata de una posición contractual con beneficios económicos y posibilidad de reventa. En muchos casos, los pagos se realizan de forma mensual o trimestral, dependiendo de la modalidad.
Para Boccara, el punto más relevante es que se resuelven dos obstáculos históricos del sector: la barrera de entrada y la rigidez de las estructuras. “Antes, solo accedía quien tenía capital y podía esperar años. Hoy, se puede invertir desde poco, diversificar y recuperar liquidez sin esperar al final del proyecto”.
Fuente: Grupo Construya
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