Grupo Construya. En esta nota, Informe Construya N° 455. Comprar antes de la suba: ¿por qué el ladrillo vuelve a ofrecer una oportunidad que no durará?
El Grupo Construya es una asociación civil que tiene como objetivo fomentar la construcción y la cultura de la calidad en Argentina. Agrupa a las empresas nacionales más importantes en la producción y comercialización de materiales. Referente del sector desde 2002.
Con precios aún contenidos, la reaparición del crédito hipotecario, el nuevo blanqueo y una mejora en la confianza del mercado impulsan la demanda. Las propiedades podrían subir hasta 10% más antes de fin de año.
El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento de cambio. Tras años de precios en baja y actividad acotada, se consolida un nuevo ciclo de recuperación. El regreso del crédito hipotecario, el blanqueo de capitales y una demanda más activa impulsan la revalorización de los inmuebles. Aunque los precios ya aumentaron cerca de 10% en los últimos 16 meses, operadores coinciden en que todavía hay oportunidades.
Quienes compren ahora podrían evitar pagar más por la misma propiedad antes de fin de año.
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explicó que los valores actuales, en términos reales, equivalen a los registrados hace casi dos décadas. “Están muy por debajo de los costos de reposición. Si la economía se estabiliza y el ingreso en dólares se recupera, los precios no se mantendrán así por mucho más tiempo”, planteó.
Desde su perspectiva, el momento resulta propicio para quienes buscan comprar una propiedad, ya que el nivel de cotización aún no refleja el potencial de ajuste. El repunte, aunque moderado, ya comenzó en varias zonas del Área Metropolitana.
Oscar Puebla, arquitecto y titular de Puebla Inmobiliaria, sostuvo que el sector entró en una nueva etapa. “La salida del cepo no solo genera certidumbre, sino que restituye la posibilidad de compra a la clase media. El crédito hipotecario vuelve a cumplir un rol dinamizador y activa la cadena de valor del sector”, indicó.
Puebla afirmó que la posibilidad de financiar parte del valor de la vivienda cambia por completo el panorama. “Permite proyectar operaciones más ambiciosas, con foco en calidad constructiva y ubicación”, explicó.
La disponibilidad de propiedades también se redujo. Según datos del mercado, en la ciudad de Buenos Aires hay menos de 70.000 departamentos en venta. La cifra implica una baja del 35% respecto del pico de oferta registrado hace más de dos años.
Ezequiel Wierzba, socio de Click, señaló que las propiedades usadas ganaron atractivo frente a desarrollos nuevos. “Tienen precios más competitivos, disponibilidad inmediata y ubicación consolidada. Muchas siguen sin reflejar plenamente la recomposición de valor que comenzó en 2022”, detalló.
Además, el contexto macroeconómico juega a favor. La estabilidad cambiaria, una inflación más contenida y la expectativa de una salida ordenada del cepo generan un clima favorable para invertir. En ese marco, los créditos UVA reaparecen como alternativa concreta para quienes antes quedaban fuera del sistema.
Aún persisten valores de oportunidad
Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios, explicó que el valor del metro cuadrado sigue barato si se lo compara con los máximos de 2017 o con los costos actuales de construcción. “En barrios como Recoleta, algunas propiedades llegaron a bajar 50%. El rebote ya se ve, pero todavía hay margen de recuperación”, afirmó.
El comportamiento de los precios, según Magnin, depende de tres variables: salarios, acciones y bonos. “Si los ingresos suben, el metro cuadrado también. Si caen, lo mismo ocurre con las propiedades. Hoy esa alineación favorece una revalorización gradual”, señaló.
Diego Álvarez Espín, economista y broker de Century 21, coincidió en que el mercado ya no se limita a unidades chicas. “Después de años centrados en propiedades de bajo ticket, ahora se ve un desplazamiento hacia departamentos de mayor valor, casas y lotes para vivienda permanente”, afirmó.
La tendencia se refleja especialmente en zonas premium de la Ciudad, como Núñez, Colegiales o Villa Ortúzar, y en barrios cerrados del norte del conurbano. “También crece el interés por lotes en proyectos nuevos entre La Plata y Brandsen”, agregó Álvarez Espín.
El desarrollo de proyectos suburbanos gana tracción, impulsado por la búsqueda de más espacio y mejor calidad de vida. Municipios como Tigre, Escobar, Pilar, Capilla del Señor y Canning registran mayor actividad. A su vez, crecen las operaciones en ciudades intermedias como La Plata, Bahía Blanca o Mar del Plata.
En CABA, los barrios emergentes también se posicionan. Villa Ortúzar, Chacarita y Parque Chacabuco concentran demanda joven. Según operadores, la revalorización de estas zonas responde tanto a la mejora de servicios como a su cercanía con polos de empleo y movilidad.
El resurgir del crédito hipotecario es otro factor central. Magnin estimó que se concretan entre 1.000 y 1.200 préstamos UVA por mes. “Es poco en términos relativos, pero mucho si se lo compara con el escenario previo, donde no había crédito. Cada hipoteca genera entre dos y tres operaciones adicionales”, explicó.
Sin embargo, el costo financiero comienza a ser una variable de análisis. Algunas líneas ya exigen tasas del 9% anual sobre UVA, lo que podría limitar la expansión del crédito si no se acompaña con estabilidad y aumento real de ingresos.
El blanqueo de capitales también suma presión al mercado. La posibilidad de aplicar fondos regularizados a la compra de inmuebles reactiva la demanda. Varios desarrolladores y escribanos comenzaron a recibir consultas para operaciones en pozo y viviendas a estrenar.
En cuanto a precios, las oportunidades aún existen en el segmento medio. Departamentos de dos y tres ambientes en barrios como Villa Urquiza, Caballito o Almagro oscilan entre USD 70.000 y USD 150.000. Casas o PH en el corredor norte porteño cotizan cerca de los USD 170.000.
En el conurbano, los valores de lotes y casas varían según la zona. En barrios cerrados como Puertos, Nordelta o Pilar del Este, los precios subieron, aunque todavía hay margen frente al costo de reposición. En el interior, las oportunidades aparecen en desarrollos nuevos con acceso a servicios básicos y potencial de urbanización.
Proyecciones
Respecto a la evolución futura, Álvarez Espín proyectó subas de entre 8% y 15% en dólares durante el primer año posterior a una salida formal del cepo, con revalorizaciones de hasta 30% en zonas de alta demanda.
Magnin, por su parte, advirtió sobre distorsiones puntuales: “El costo de construcción está en máximos. Hay desarrollos en pozo más caros que departamentos listos para habitar. Eso no se sostiene”.
También alertó sobre la saturación en algunos segmentos. “En Nordelta hay oferta homogénea sin diferenciación. La competencia por precio se intensificará”, dijo. En cambio, destacó el potencial de revalorización de Recoleta y Retiro. “Tuvieron años de castigo. Ahora ofrecen precios relativamente bajos frente a otras zonas ya consolidadas”.
Incluso en barrios del sur como Lugano, Soldati o Villa Riachuelo se observan oportunidades. “Allí las propiedades bajaron hasta 70% en términos reales. Las rentabilidades pueden llegar al 10% anual en dólares”, estimó.
El mercado inmobiliario parece haber encontrado un nuevo equilibrio. La salida del cepo, el retorno parcial del crédito y el blanqueo reactivaron la actividad. Aunque los valores ya comenzaron a subir, los especialistas coinciden en que todavía hay margen para comprar a precios razonables.
Para quienes cuentan con liquidez o acceso al financiamiento, anticipar la compra podría implicar una diferencia sustancial. En un escenario de recuperación gradual, postergar decisiones podría traducirse en pagar más por la misma propiedad en pocos meses.
Fuente: Grupo Construya
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